2025年，中国房地产市场出现重大转折点。
黄奇帆年初预言正在应验：房地产开始止跌回稳，但分化成为新常态。
一线城市土地拍卖创纪录，核心区新盘半小时卖72亿；三四线城市却面临土地流拍、库存高企的困境。
政府动用数万亿资金收购库存，转化为公租房，解决开发商债务和保障房供应问题。
黄奇帆在2025年1月的演讲中提出，中国房地产将结束四年下跌，进入“止跌回稳”新阶段。
他列出五大关键指标：建筑量从2020年的22亿平方米暴跌至2024年的6亿平方米，跌幅65%；新房销售量从18亿平方米缩水至5亿平方米；
土地批租金额从8.7万亿下滑至3万亿，打七折；全国房价较2020年跌40%；房地产贷款占金融系统的比例从45%腰斩。
国家出手收购库存成为化解危机的核心策略。
2024年初，政府计划投入3000亿收购存量房，到9月加码至3万亿。
黄奇帆预测，2025年收购规模可能再增3万亿甚至6万亿，最终总投入或达10万亿。
这些资金用于低价收购开发商积压的20亿平方米库存，转化为国有公租房。
政府以6-7折收购房产，既缓解房企现金流断裂风险，又补充保障房缺口。
例如，香港公租房占比50%，新加坡达70%，而中国此前仅5%。
收购后，政府可向约2亿城市新居民提供租赁房，同时将租金收益打包为年化4%的ABS债券，吸引居民存款投资。
一线城市率先回暖。
2025年3月，北京海淀区新盘“颐海云颂嘉苑”开盘30分钟卖出606套，吸金72.5亿元；同区域“和樾望雲”项目单套定价超千万，仍引发抢购，开发商紧急辟谣“内定房源”传言。
上海、深圳土拍市场热度飙升：徐汇区一幅宅地楼面价拍出20.03万元/平方米，刷新全国纪录；深圳前海地块吸引12家房企竞拍，溢价率86.1%。
政策松绑释放购买力。
深圳2024年放宽限购和首付比例后，2025年前7个月新房销售面积同比增10%，二手房成交量暴涨31%；广州新房销售增12%，北京二手房交易量涨11%。
杭州、成都等二线城市二手房成交套数同比增超10%，但新房受供应过剩影响稍显疲软。
三四线城市深陷寒冬。
房企拿地高度集中于一、二线，导致三四线土地市场遇冷：2025年1-7月，三四线城市住宅用地成交面积降13.4%，平均溢价率仅3.5%，多数底价成交。
库存去化周期漫长，即便地方政府推出购房补贴，效果微弱。
国家统计局数据显示，70个大中城市中房价同比跌幅最大的均为三四线城市。
房企格局剧烈洗牌。
央企国企凭借融资优势抢占市场：保利、中海2025年前7月销售额分别达1290亿和1210亿，稳居行业前三；中国金茂同期销售逆势大涨23%。
而民营房企集体萎缩：万科销售额同比跌44%，碧桂园从销冠跌至第15名，部分出险房企销售几近停滞。
全国9万多家房企中，黄奇帆预测未来将淘汰至2万家以内，接近美国500家的行业常态。
城市更新激活存量需求。
2025年7月中央城市工作会议将“城市更新”写入顶层设计，江苏、广东等地加速推进城中村改造。
2024年全国城市更新投资达2.9万亿，带动建材、家居产业链增长。
北京取消五环外限购，上海试点“认房不认贷”，苏州推出首付15%的“青年置业贷”，政策组合拳降低购房门槛。
租赁市场意外企稳。
2025年毕业季推动50城平均租金环比跌幅收窄至0.07%，北京、上海出现小幅上涨。
但全年租金仍同比下跌3.81%，部分购房需求转向租房
地方政府同步扩大保障房供给，如云南省商品住宅库存去化周期缩短至19个月，广东省通过“房票安置”政策加速消化存量房。
政策工具箱持续加码。
2025年上半年全国出台超370条楼市新政：成都取消限售年限，广州试点商贷转公积金，北京允许提取公积金付首付。
央行降准释放流动性，LPR下调减轻还贷压力，住建部明确支持“以旧换新”改善需求。
数据印证复苏信号。
2025年一季度，四川省房地产开发投资降幅收窄3.4%，商品房销售额同比转正增1.6%；全国70城新房价格同比降幅连续收窄，一线城市二手房价率先止跌。
5月全国商品房销售面积环比增10.3%，销售额环比涨13.1%，市场活跃度回升
土地市场冷热分明。
2025年1-7月，一线城市住宅用地成交面积增14.9%，出让金暴涨48.6%；二线城市出让金增34.3%。
同期三四线土地出让金仅微增0.5%，南京、青岛等城市虽有零星高价地，但整体低温。
上海、杭州、成都等核心区地块溢价超20%，与非核心地块底价成交形成反差。
行业矛盾转向供需错配
一线城市优质房源供不应求，三四线库存高企难解。
2025年7月百城新房价格微涨0.18%，但61城仍环比下跌；二手房更低迷，百城价格全线环比下跌，累计跌幅达7.32%。
政策着力点从“救市”转向“提质”，通过“好房子”标准重建价格体系，推动产品升级。
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